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美稅知識之四:財產稅(Property Tax)

已更新:4月27日



財產稅一直是美國地方政府最重要財政來源,占地方政府稅收收入的80%以上。

從征收級別來算屬於州稅和地方稅,並不屬於聯邦稅的範疇。即聯邦政府不征收財產稅。

美國各州對財產稅等州稅有獨立的立法權,因此各州對應納稅財產的規定並不相同。



美國地方政府征收的財產稅(Property Tax)雖然有時也涵蓋汽車等物件,但是以不動產即房產稅(Real Estate Tax)為主,下面我們就只談房產稅。

房產稅由地方政府定期(一年或者半年)根據房地產估價對房地產所有人征收的一種稅。


圖片版權屬於:Accurate Income Tax


房產稅通常是按照房屋所占土地和地面建築價值的百分比征收。各縣、各市征收的房地產稅稅率會有很大差異,甚至小到每個社區的稅率都有差別。

房產價值有高低,各地征稅的百分比也不同,所以每家每戶所繳納的房產稅數額也不同。而一般其實際稅率最高的可能達到2.5%以上,而最低甚至低於0.5%。

由於房地產估價的計算方法各不相同,有的是房地產的全部價值,有的則有一個估價比率,使其僅為房產價值的一部分,更有的則是通過房屋租金來計算的,所以美國房地產的實際稅率並非我們所聽說的那麼高,通常遠遠低於名義稅率



計算公式如下:實際房地產稅率=8.26%(市政府名義稅率)*32%(房地產稅基比率)*70%=1.85%

有些地方的房地產估價方式與眾不同,例如紐約曼哈頓公寓的房地產稅稅基是根據其租金來估算的,一定租金的房屋相對有一定數額的房地產稅。但也並非租金越高,房地產稅越高。

當每月租金高於每平方米35.94 時,其稅率為固定的每平方英尺10.59 美金。可以看出,越是昂貴的房屋,其房地產稅率可能越低,甚至低於0.5%。

舉個例子,在曼哈頓上東區的派克大道上的一套780 萬美金的房屋,每個月的租金大約是23,700 美金,每年的房地產稅大約是25,068 美金,大約只占其價格的0.32%。




雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納房地產稅,但是他們卻是實實在在的受惠者。美國的房地產稅一般用於地方學區、警察、消防、環境衛生、圖書館等支出,而非用於其它與納稅人毫無關系的地方。

例如,地方學區的財政收入主要就來自與該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中,從建校舍,設備,老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內,可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏,不僅繳納了學費,同時也付了免費校車接送的車資。


房價高,學校得到的學區稅收就多的多,錢多了,就能夠請好的老師,蓋好的校舍,買好的設備,進而吸引更多的家長在這個學區買房置產。這樣就造成了一個良性循環。


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例如纽约州长岛的纳苏县(Nassau County),那里是著名的富人区,家庭收入超过10万美元,房产价值接近50万美元,尽管房产税率也不过就是1.72%,但是家庭纳税全美第一,为8478美元,而且房产税占收入的比例高达8.11%,名列全美第四(商务部人口普查局,2012年)。

可以說,美國的公立中小學的教育質量差別相當大,由於好學區的房價高,能買的人學歷,收入高,當然孩子就更願意學習,學區內人們的素質、氛圍就越來越好。




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